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国外房地产税的启示

作者:  来源:  日期:2019年11月10日

  多多了解国外的房地产税是怎么征收的,无疑会对中国的房地产税立法和征收起到很大的镜鉴作用。

  在美国,房地产税被称为 财产税 ,它是地方政府的主体税种、支柱税种、主要财源。从1975年至今,地方政府的房地产税一般占地方财政收入的50%以上,有的甚至高达80%。地方政府根据各自实际情况确定税率并依法征收,税率由州和地方议会根据本地财政需要制定,而税收主要用于当地的教育及公共服务支出。

  确定税率的具体程序一般是:先由市、镇委员会通过当地本年公共预算,再根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,最后根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。也就是 以支定收 ,先确定公共服务的预算,再根据预算来确定征税总额,然后通过制定合理的税率将税金征收上来。此外,有些地方的立法机构还对房地产的税率设置了最高上限,以控制地方政府的税收范围,保障纳税人的财产不因为高额的税负而遭受重大损失。

  举例来说,如果某个地方政府当年的预算支出为两亿美元,当地房产计税估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如第二年当地房产估价的总额上涨为160亿美元,而地方政府的预算支出维持两亿美元不变,则当年房产税的税率为1.25%。用多少收多少,政府没有闲钱。

  美国房地产税以 宽税基、少税种 为基本原则。宽税基,即绝大多数房地产都被纳入征税范围,只有公共设施、宗教场所、慈善机构等特殊的不动产实行免征。少税种,指美国设置的有关房地产税持有环节的税收种类,只有这一种,别无其他。

  美国的财产税是依照房地产的评估价值来征收,税率由州和地方根据预算程序自行规定,不同的地区可以有所不同,一般在1%至 %之间。而居住用房地产、商业房地产、工业地产或者空置房地产,税率是不同的。房地产的评估价值到达一定的数额,税率也会调剂,即实行累进税率。

  例如,美国华盛顿特区的房地产税税率分四档:居住用房的税率为0.85%,工商业用房地产按照评估价值大小规定了1.65%(不超过 00万美元的部份)和1.85%(超过 00万美元的部份)两档税率,实际上就是2级超额累进税率;而对空置房地产和破旧房地产则采用惩罚性的高税率(5%和10%)。

  实行累进税率,是为了劫富济贫,住大房子好房子的人,缴的税就多。而对空置房地产和破旧房地产的税率高到5%、10%,显然是为了减少房屋的空置现象,催促业主及时修缮房屋。

  英国的房地产税历史最为悠久,早在1667年,就征收 炉灶税 ,1691年征收 户税 和 窗税 。而现在的房地产税,分为住宅房屋税和非住宅房屋税。前者被称为 市政税 ,顾名思义,是作为地方政府的主要财源,用于提供市政公共服务的。后者则是 营业房地产税 ,是经营性房地产须缴纳的税收。

  住宅房屋税的评估价值,由税务局授权的评估机构进行。除特殊情况外,每5年重估一次。英国也对房屋的价格等级进行划分,不同级次的房屋所对应的税率也不一样,具体的税率标准由地方政府确定。从总体上看,这种税率属于超额累进税率。

  英国住宅房屋税,也是 以支定收 的原则,即政府提供公共服务需要支出的资金,根据不同的价格等级确定的税率,平摊到所有的业主身上。只有学生、未成年人、外交人员或残疾人完全免税。空置住房6个月以上的征收重税,但对青少年和残疾人居住的房屋,采用降低纳税等级等方法给予税收优惠。

  而非住宅房屋税,则以房屋的年净收益作为计税依据,不对房屋价值进行评估。年净收益是房屋一年的年租金总额减去房屋修缮费用后的差价。非住宅房屋税的税率由中央政府确定,根据房屋使用的不同用途也有所不同。

  日本有三级行政等级,第一级是中央政府,第二级是都、道、府、县(都道府都很少,如东京都、北海道、大阪府,一般称为 县 ),第三级是市、町、村。最基层的市町村,就是以房地产税作为重要的收入来源。

  日本的房地产税分为固定资产税和城市规划税。固定资产税是房屋持有税,日本每 年对房屋评估一次价格,在评估的基础上,地方政府可以依法设定标准为最低1.4%、最高2.1%的税率。

  而日本的城市规划税,也由各市町村自行确定,但最高税率不得超过0. %。总的说来,日本的房地产税是比较轻的。

  而在房地产的交易环节,日本也征税,包括资本利得税、营业税、注册税和印花税。此外,还有继承税和赠与税。著名的 角荣首相在东京的一处房屋,在他去世后因为继承税太高,子女没法继承,只好收归国有。

  中国香港 中国香港的房地产税尤其值得一提。由于中国内地的土地批租制度,实际上是借鉴香港的土地批租制度而来,所谓 土地出让金 ,也是从香港借鉴过来的。同样, 物业税 一词,也起源于香港,是香港房地产税的一个主要税种。

  香港的物业税,只针对房屋的所有权人即业主进行征收,并且依据该套物业出租的情况进行征收。换句话说,自住用房屋是不征收物业税的。物业税的计税根据,也是该房屋出租的收入。税率每年都调整,一般在15%左右。也就是说,房屋租金收入的15%,要作为物业税缴纳给政府。

  香港的物业税还有许多优惠政策,如半自住半出租的房屋,自住部分免征营业税。支付了物业管理费的,就不再征收物业税。业主修缮房屋,可申请20%以内的物业税减免。

  物业税实际上只是物业出租后应缴纳的税收,而真正属于房地产持有环节的税收,是 差饷 。香港人管警察叫 差人 ,也就是说,最初设置这个税,就是用来给警察发薪水的,以维持地方治安。差饷税的法律基础,就是《差饷条例》。年度,香港需要缴纳差饷的单位总数是 11万个。按照法律规定,差饷由使用人缴纳,如果业主自住,即由业主缴纳;如果是出租房屋,即由租户缴纳;如果业主已缴纳,还可以向租户追索。

  除了物业税和差饷,香港的房地产还要缴纳地租。香港地租的数额也是基于应缴纳的差饷租值,地租定在应缴差饷租值的 %这一水平,随应缴差饷租值的变动而调整。

  本期专题报道参考资料:

  《房地产税离我们并不远》,贾康著,人民出版社2015年 月第1版。

  《土地财政与中国房地产税》,程瑶著,南京大学出版社201 年12月第1版。

  《朱为群:房地产税立法面临的八大问题》,作者供稿。

  《施正文:房地产税立法及其改革路径》,作者供稿。

  《汤贡亮、施正文:房地产税改革应广泛征求意见,遵循税收法定原则,保障税制要素公平合理》,作者供稿。

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